我市农村宅利用现状特点主要是：居民人均建设用地规模普遍较大、土地利用率低下、村庄内部空闲地比较多，闲置宅的总量增加、户均宅的容积率偏低等。以黄陂区姚集街刘湾村刘家湾这个自然湾为例，全湾有房屋91栋，完全闲置6栋，长期闲置50栋，闲置占比为61.5％；全湾户籍人口360人，常住人口仅101人，仅占户籍人口的28％。

2017年2月陈一新书记提出让村民进城，9月正式提出“以市民下乡、能人回乡、企业兴乡”的“三乡工程”，是以武汉市农委牵头，各区、乡、街都动起来，政府主导、市场运作、多方参与的运作模式，目前各区积极开展“三乡工程”建设，势头良好。

一、武汉市乡村闲置宅旅游开发现状

（一）政府积极推动，参与主体广泛

在市政府层面，给予了资金、政策等方面的大力支持，出台了“黄金20条”、“钻石十条”等鼓励闲置宅开发的文件。同时，结合精准扶贫的政策要求，除市农委、财政局、旅游局等部门外，市农技中心、市动物疫病预防控制中心、市水产技术推广指导中心、武汉审计局等也都参与了特色村湾、美丽乡村建设，市农交所还开发装配了武汉空闲农房信息发布系统，搭建闲置农房的出租求租的信息平台。

（二）各区积极响应，建设范围广泛

各区、各村镇领导干部高度重视美丽乡村等项目的申报、建设工作，比照《美丽乡村建设指南》《湖北省农家乐星级规划与评定》等各种标准规范，积极创造条件争取获得“美丽乡村”、“生态小镇”等称号。

（三）村民市民积极参与，初见成效

自武汉“市民下乡”活动启动后，各区、街迅速行动，在市民、村民中广泛宣传相关政策，得到市民、村民的积极响应。在街道层面，迅速展开闲置农房的摸底和村民出租意愿调查，将信息按照房主姓名、房屋地址、是否贫困户、建筑面积、房屋结构、是否愿意出租、拟出租年限、拟出租价格和签订租赁协议情况（承租人姓名或承租企业名称、租赁年限、年租金、承租主要用途、改造民房投资额）等分类汇总并定期实时更新。以闲置农房出租情况良好的黄陂区蔡店街桃花村李友亮湾为例，全湾有出租房屋46套，已经达成出租承租协议的有27套，占空闲农房总数的58.7%，其中出租给东振农业合作社19套，占出租总数的70.4%，市民承租5套，占出租总数的18.5%，中建三局承租3套，占出租总数的11.1%。由此可以看出，农业合作社是承租闲置农房的大户，应当加以重视。

二、武汉市乡村闲置宅旅游开发存在问题

（一）政府热、民众冷

政府积极推动，不仅给予政策、资金、技术、人力等各方面的大力支持，还制定扶贫攻坚时间表，政府解决村容破败、闲置宅问题的心情十分迫切。而综合国内外实践经验和地方实际情况，闲置宅旅游开发是见效快、易操作的可行方法，因此，政府十分积极主动。

而作为闲置宅改造主体的村民，态度多是不支持、不关心、不参与，以调查访谈某景区附近村湾村民对从事农家乐态度显示：44%支持、24%不支持、19%不关心、14%中立，其中支持者一般是类似村干部、村能人之类的村精英们。造成村民不积极的根本原因是村民认为他们不是项目建设的最大受益者。某村干部坦言：对于美丽乡村的改造建设，约三分之一的村民比较支持，三分之一属于看热闹（观望）型，另外三分之一属于不服气型。

部分村民眼里，政府是要完成项目建设的政治任务，旅游开发企业是为了牟利。虽然屋外公共环境有政府资金帮助建设，屋内设计装修需村民自己投资，才能实现村房变客房。首先，装修不是一笔小费用；其次，村民对后期经营情况并不乐观，投资有风险；再次，农业合作社的模式是从农户手中承租闲置农房并出资按照自己的模式装修，租期为8-10年，出租期内装修款与租金相抵，期满后将房屋归还农户，一般房屋装修8-10年需要再次装修，因此部分精明的农户会认为是把房子白给农业合作社用了8-10年，自己没有什么好处，因此并不积极。

（二）看房的多、租房的少

“三乡工程”推介以来，各地积极跟进，但是闲置农房租赁成交比例较低，以黄陂区蔡店街的相关数据为例：截止2017年11月24日止，该街农房总数14778套，空闲农房2863套，占农房总数比例19.37%，已通过市农交所平台发布租赁信息的空闲农房238套，占空闲农房总数8.31%，已签订租赁合同的空闲农房136套，占空闲农房总数4.75%。该组数据可以反映出：（1）村民对于出租空闲农房并不太积极；（2）成交情况并不乐观。

以蔡店街姚家山村为例，一套闲置农房年租金大约为3000-8000元，租期8-10年。市民来了5-6批，没有成交一套，据村支书反映，有的市民斤斤计较、压价太低（比如每月200元），让村民心理受伤，而村民也不那么缺这点钱，宁可空着也不贱卖；另外市民对于租赁闲置农房也缺乏自己的心理预期方案，大多只是看看，了解市场行情。

（三）花卉苗圃多，特色产业少

村容村貌整治、闲置宅改造、农田建设、花乡打造等可视景观只需投资便可在短期内取得成效。但是，闲置宅改造后如何经营、如何不再继续闲置等是目前很少考虑的问题。一般说来，打造一个景区开放时，往往生意红火、人流如织，但是风光几个月后渐渐门可罗雀。访谈一位黄陂某花乡负责人时他诚恳地说：不要轻易做花旅游，花有它适应的土壤、气候、温度、阳光，还要有专业、经验丰富的园艺师，花乡维护成本极高，以该地1500亩花乡为例，每年维护成本至少要1千万。

自然环境是一种显性景观，容易在短时间内出效果，也可用一些标准来衡量。最易出效果、也最容易被推崇的是种花卉苗圃，农、牧、耕、养殖等这些根本的农村特色产业往往被忽视，而农业生产活动本身就是重要的乡村文化，乡村文化是一种隐性的难以判断和用标准衡量的隐性文化，在实践中难以做到“一村一品”、“一村一韵”。

（四）养老的多，创业的少

目前，租赁闲置房主要用于养老和创业。从租赁成交相关信息看，租赁农房作为养老的比较多，而用于创业创意的少。“能人回乡”能够干什么？“企业兴乡”困难多，困扰创业的最大难题是缺乏高级人才、技术，其次是缺乏资金支持，再次基础设施不足、基本生活服务配套不足也是创业制约条件。另外，政策在产业引导面上比较单一，如“黄金20条”仅针对休闲旅游产业—农家乐、居家养老等项目有明确的奖补政策说明，对于文化创意涉及比较少，比较模糊。

（五）重点乡村各自为政，带动力不强

政府的资金是有限的，优先支持重点乡村的建设，所惠及的乡村依然是少数。首先，美丽乡村比例过低。以黄陂区蔡店街为例说明，该街共有30个行政村，348个自然湾，已经建成的市级美丽乡村一共有5个，已有美丽乡村占比为16.7%，所涉及到的自然湾不到10个，占全街自然湾的2.9%以下，也就是说，美丽乡村的建设比例很低，绝大多数乡村自然湾还没有受益，该街的乡村建设任重道远。其次，由于名额有限，区内的兄弟乡村在申报项目建设的过程中存在竞争关系，容易引起相互的不服气和矛盾；再次，各重点乡村对村内各个自然湾的带动力也不强。已建成的美丽乡村由于受到资金、农户数、土地、资源等各方面的限制，难以改变各自为政的小农经济局面。以蔡店街的市民下乡示范村——桃花村为例说明，桃花村是进入蔡店街的第一个村，作为黄陂北部木兰生态旅游区的重要结点，交通位置十分优越。该村李友亮湾2016年底作为美丽乡村示范村建设，其乡村休闲游、观光农业游、美丽乡村示范点初具规模。桃花村有李友亮湾、狮子咀、陈祖七、丁家冲、陈家楼房、张明畈、张应述等7个自然湾，全村670户，人口2684人，李友亮全湾共127户，占全村农户的18.95%，人口374人，占全村人口的13.9%。新建成的李友亮湾与村内的其他自然湾之间的交通、信息、资源等基本处于改造前隔绝的状况，不能跟村内的其他村湾进行良好的信息、资源共通共享，难以带动其他村湾的发展。

（六）公共基础设施、市民服务不够完善

首先，农村的道路方面的基础设施还不够完善，各村湾与集镇有公路相通，但是村-村间往往没有公路直接联系，需要到镇上周转；其次，医疗、文化娱乐、网络通讯等不完善，让市民感觉住在这里很无聊，难以打发时间；再次，已经成为市民生活的一部分的快递、外卖、便利店等服务行业在农村还未兴起，让市民感觉住在这里不太方便，降低了对市民的吸引力。

三、武汉市乡村闲置宅旅游开发建议

（一）建立一个专门的管理部门

闲置农宅的开发涉及多部门、机构、群体等的资源调配、利用、协调、衔接，涉及各方面的权利、义务、责任，这些涉及某些利益关系和壁垒，如果没有一个统一发号施令、全面协作的部门，难以合理调配相应资源。因此，建立一个拥有相应资源调配权的部门，能够有效地协调组织乡村闲置宅的开发再利用，这个部门要成为项目建设的服务员、宣传员、教员、协调员、调度员、监督员。

（二）培植乡村特色产业，加强农业技术指导

乡村特色产业才是乡村振兴的根本，特色产业才会吸引人气回流。武汉市各区乡村自然风情基本相似，不同的只有乡村文化，特色乡村产业既是乡村文化的重要部分，也是农民生存的根本。农技部门加强对乡村的农、牧、耕、养殖等生产活动进行全方位的技术指导，形成各村的特色产业，真正做到一村一特色产业，构建全产业链，增加农民收入。如目前比较有特色的乡村产业有：黄陂木兰花海的花产业链、新洲仓埠街上岗村适宜有机葡萄、草莓种植、新洲团上村适宜种植中药材、黄陂刘家山村的高山茶、江夏东港村的剁椒、腌菜、熏腊肉小有名气、黄陂凤凰寨村的凤凰猪场和茶园实现了种养农牧循环等等，这些农事生产活动都是村民生产生活的根本，同时这些活动经过合理的梳理、组织、打造均可以作为旅游吸引物，吸引市民下乡。

（三）调动市民、村民参与的积极性

1. 加大新媒体对武汉市民的宣传力度。“三乡工程”推动以来，因报纸、电视等传统媒体逐渐被市民所忽视，很多市民并不十分知晓具体政策，因此应加大新媒体对武汉市民的宣传力度，特别是对收入高、层次高、素质高的市民进行积极宣传，宣传政府对市民下乡的政策（租房政策、补贴）、乡村房屋的情况、乡村环境、产业情况、乡村建设情况、乡村未来的发展前景，让市民看好乡村未来，从而愿意下乡，让“市民下乡”成为新常态。

2. 调动村民参与的积极性。目前村庄改造建设更多考虑如何吸引市民下乡，而村民的利益、意愿、诉求常被忽视。真正的田园生活是田园村落就是风景、自然山水就是景观、乡村社区就是景区、农村生产生活就是农耕文化、农业产品就是旅游商品、乡村生活方式就是旅游体验活动、乡村社区服务设施就是旅游服务设施，有村民生活、与村民混居的真实的农村生活才会对市民乡村休闲度假游产生持续的吸引力。因此，让村民成为闲置宅旅游开发的主体，村民安居乐业，幸福安详，才能保证乡村闲置宅改造后的可持续发展。  

（四）加快乡村基础设施建设，扶持引导快递、外卖等企业入驻

改善乡村道路等基础设施，在前期道路村-镇相通的基础上，做到村村相通，打通区内村村相通的交通小循环。同时加快文化、医疗、网络通讯的建设和培育，加快扶持引入快递、外卖等企业入驻，让村民和下乡的市民都能够享受跟生活在城里一样的舒适方便和在城里享受不到的洁净的环境，才会吸引市民主动下乡。

（五）以重点乡村为龙头，带动周边村湾联动发展

变美丽乡村的点状发展模式为片状、带状发展模式。首先，建好片区内部微交通，以已建设好的乡村为龙头，建好片区内村村之间的联通道路，便于车辆、行人自由互通互动。其次，在产业布局上，将周边村湾纳入统筹布局范围，便于打造现代化规模化的产业，提高土地利用效率。

（六）交通快发展，项目慢建设

交通快发展是指要加快改善乡村道路交通环境，交通条件的改善会带来人气、物流、信息流，才会吸引市民下乡休闲度假、能人回乡创业、企业进驻。同时，旅游项目建设需要放慢进度，快节奏的开发不利于闲置宅旅游开发后的可持续发展。第一，乡村闲置宅属于遍在的过剩资源，没有文化内涵的改造难以吸引市民，造成改造后闲置，前期已有很多改造后失败的例子；第二，闲置宅改造后的目标市场是武汉市民，短时间内各地一哄而上，遍地开花，会导致竞争惨烈、资源浪费；第三，乡村特色文化的培育和挖掘需要时间；第四，一些新的机遇和市场需求暂时难以预知。

（七）加强项目的指导、全程监管问责

城里人到底需要什么、如何改造闲置农房、如何改造乡村环境才能吸引城市居民到农村休闲度假、养老、创业等，大部分村镇干部比较迷茫，因此，要加强项目的指导。

另外，在乡村闲置宅建设过程中，难免会出现村精英伙同企业钻政策空子，他们开发目的并不是要盘活乡村闲置资源，而是套利。因此，全程的监管问责必不可少。

建议人：
江汉大学    吴卫东